第四十四章 包销

来访的是荣创H市东区的渠道总,周美娜,东北姑娘,也就二十五六左右,身形跟南方姑娘差不多,没有北方的那种粗犷。

“凌总!你好年轻啊!”周美娜跟凌枫初次打交道,她有些惊讶凌枫的年轻。

“年轻没经验,人生没沉淀啊!”凌枫笑着请周美娜坐下。

周美娜此行带了个小助理,也就二十出头的样子,长发烫卷犹如大波浪,一米六不到的身高,腰很细,胸前却很伟岸。

这助理姓万,叫万小妮,是H省本地人。她是任职渠道专员,经常跑中介门店,一是介绍推销荣创东区的项目,介绍楼盘的最新销售政策;二是,想要跟中介混熟了,直接问他们要客户主打荣创的项目。

万小妮门店跑的多,自然听过凌枫的名头。少女怀春嘛,本来对凌枫就有些憧憬。今日一见,凌枫年轻不说,一米七八的身高,俊俏的脸庞还有些稚嫩的书生气,当下就忍不住怦然心动,心中小鹿乱撞。

“凌总!今天过来拜访你呢,一是我刚获任荣创H市东区渠道总一职,对于整个H市的中介朋友们,我都要一一上门拜访。二呢,有个项目,不知道贵公司有没有兴趣做包销?”周美娜说完,便让万小妮从一个袋子里,抽出一张项目的宣传单张给凌枫。

“包销吗?”凌枫愣了一下,结果宣传单张,也没细看,直接问道:“咱们公司这才成立不到一个月,哪有那实力做包销?周总,你是从哪听到的风声,觉得咱们房安网有这个实力做包销?”

凌枫说的是实话,自己几斤几两自己清楚,自己没那金刚钻肯定不要揽那瓷器活。

不过周美娜找凌枫来做包销,说实话,她也不知道房安网的真实实力到底怎么样。只是圈子里面有传言,凌枫的房安网幕后背景惊人,整个H省排行前十的民企,有三个都跟他关系匪浅。

要不凭什么才成立不到一个月,房安网就能拿下冠山海的总代?同时尊豪等一众包销商,还有美鑫地产,红星地产,信联行等老牌H市本土大公司,居然肥肉被抢,也难得一致风平浪静的不去捣乱?

荣创作为近些年来风头最劲的开发商,在国内四处拿地,频频举牌地王。不说别处,光是在H省,荣创已开发销售,或是待入市销售的项目,就有十八个之多,可销售面积将近一千多万平方。

开工的项目太多,也就意味着荣创的资金链很紧张,毕竟需要花钱的地方太多了。因此荣创对于每一个已开盘的项目,实行的都是高周转的策略,都要求有一个极短的回款时间。

这就逼得每一个项目的项目总,营销总,渠道总,都疯了一样的找客户。项目的职业顾问上街发单,岛外的圈层推广会,渠道拜访中介,这些都是常规功课。但想完成荣创孙老板的回款要求,明显还差的有些远。

于是包销,对于荣创的项目总,营销总来说,就是一个最好的回款方式。

荣创的财务核算方式跟别家开发商不一样,他们要求只要有合同销售金额就行,但不要求合同金额马上全部到账。

也就是只要找到包销商,收取首期20%到30%的房源包销款,不管被包销的项目,实际到底卖了多少套,实际回款多少,都算被包销的房源全部被销售完毕。

简单一点,比如一栋楼,总共两百套房子,总房款2个亿,那么只要包销合同一签,荣创的财务会将其核算成,已完成2个亿的销售任务。但实际上,可能包销方仅仅支付了4000万或6000万的首期包销款而已。

周美娜这次来找凌枫谈的是H市下面的一个县的项目,美仑西语。一个总共分三期建设,每一期都有六栋楼,每栋楼两个单元,每个单元都有100套房子。主力户型是70度到90度的两房,市场销售均价为10300元/平,给包销商的价格是8000元/平,折合下来差不多打了七七折。

这次拿出来可供包销的房源是3栋楼,总共600套房源。尊豪拿了两栋楼,现在还剩下一栋楼,总共200套房源。

200套房源,按照单套平均85平,单价8000元/平,总价就是1.36亿。按照周美娜所说,包销款分三期付清,每期间隔周期三个月,也就是九个月内不管包销方能不能清盘,都要将包销款全部打给开发商。

1.36亿,首期最少支付20%,也就是2720万。

“2720万,不多啊!而且现在九月末,只要贵公司十月十五号之前进款,那么首期三个月在2017年的1月14号结束。这个月份恰好是H市房地产销售的传统旺季,说不定贵公司根本不用拖到第二期付款,幸运的极有可能这三个月旺季就能全部清盘了。”周美娜算得很清楚,荣创的项目不愁卖,又碰上年底旺季,谁来包销谁就赚大钱。

每平方2300元的差价,减去支付给销售人员的营销成本,包括中介以及售楼部人员的各种奖金提成,还有资金成本(就算融资按2分息来算,总利息成本也就163.2万),这两个成本加起合共每平方要支出900元左右,也就是纯利润怎么样也会有1400元/每平方。

折合下来,200套房源大概有1.7万平方,纯利润将会达到2380万。这还不算极有可能的溢价部分,万一年末年初市场太好,项目最少都会上调500到1000元每平方。

溢价都是归包销方的,那这一部分溢价,还会额外带来850万到1400万之间的纯利润。

也就是说前期投入2720万的资金,极有可能换来的回报是3230万到3780万的纯利润。这回报率最高达到了138%,简直比走私还要暴利。

可是对于凌枫来说,不是赚多赚少的问题,关键是不要说1.36亿,就是那区区的2720万他也没有啊。

他真要有2720万来做包销,也不至于毕业就来干中介了。

“嗯?尊豪的程总不是说你跟林氏集团的林天佑林总关系匪浅吗?”周美娜此行可不是蒙头苍蝇乱撞,她是得了高人指示的。

“那是程总开玩笑呢!”凌枫一愣,这程晓什么意思?居然会跟周美娜说起他跟林天佑的关系?

“凌总!你就不要客气了!程晓程总跟我拿了两栋楼,本来以他的实力完全可以要完的,但是他偏偏留了一栋,并且主动跟我提起你,让我来找你!”周美娜轻笑道,如果程晓不骗她的话,那么凌枫这个林氏集团的乘龙快婿,帮她拿下一栋楼那是绰绰有余的。

“程总真实开玩笑了!”凌枫心里有点不爽了,这算怎么回事?程晓这是太瞧得起他凌枫?还是觉得自己要吃软饭,找林氏集团要钱做这个包销?

周美娜还想再说什么,凌枫脸色一正,说:“周总!真的不好意思,我们现在真没那个实力,也没有那个资金去做包销,你还是请回吧。”

“啊?”周美娜也好奇了,自己摆明是来送钱的,这凌枫怎么还赶人了?

“不好意思,爱莫能助啊!”凌枫耸耸肩,无奈的说。

“那行吧!那咱们有想法的电话再聊!”周美娜也不是死缠烂打的人,一看凌枫兴致缺缺的,只得起身告辞。

待周美娜走后不到十五分钟,林天佑的电话打来了,凌枫并不知道是林天佑的,直到对方自我介绍了一下,才吓得凌枫赶紧抱歉,“不好意思林叔!我忘记存你号码了!您找我是有什么吩咐吗?”

“荣创有个项目要做包销,你怎么不做?”林天佑在电话里问道。

“林叔你太瞧得起我了!”凌枫无奈,自己有钱还用说吗?关键这不是没钱嘛!

“你没钱,我公司可以先借给你嘛!将来收益,我们林氏占一部分就行了!”林天佑漫不经心的说道。

借给我?凌枫随即醒悟过来,看来周美娜出去之后,肯定给程晓打电话了,而程晓肯定也给林天佑说这个事了。要不林天佑怎么知道周美娜找自己谈包销?并且还被自己拒绝了。

“感谢林总的好意!不过我不打算做这个包销,毕竟一来不熟

,不是自己擅长的领域我一般不想去碰。二来尊豪已经包了两栋,我再去包一栋,好像故意捡漏一样,这就没有必要了。”

”凌枫想想,无功不受禄,自己有多大本事就吃多大碗饭,没必要欠林氏那么天大的一个人情。再说林氏集团有钱,他们完全可以自己包就行了。特别是尊豪,林氏集团不是也有股份?干脆他们自己包完就行了,自己可不想凑这个热闹,到时落一个吃软饭的名声。