第二十章 初谈全案(上)

凌枫喜欢杨可吗?

答案是毋庸置疑的!两人认识的时间还短,相处的时间也很少。一下子就说爱有点太过生硬,太过突兀,不过喜欢肯定是喜欢的。

感情这种事,有时候就是一眼,就知道非他莫属了。也有的时候,天长日久的腻歪在一起,反而太熟了,男女之情就变成了兄弟之情。

杨可现在走了,凌枫确实难免心里伤感。但是更多的是让凌枫思考,就是感情路上,他到底喜欢谁,到底想要跟谁共度未来?不能再优柔寡断了,否则对身边的女生,对自己都不好。

目前来说,在凌枫心里,公司第一,感情第二。毕竟房安网不是他一个人的事,还是马东锡,何思明,谢晓莉,甚至是李娜,辉哥等股东也倾注了心血。如果公司做不好,他哪有脸面跟马东锡他们称兄道弟的?

当务之急,还是先把公司做大做强,让自己变得更优秀吧!否则不管杨可也好,林木玲也好,人家的家庭背景摆在那里,自己就跟个癞蛤蟆一样,彼此之间天差地远,真要谈男女朋友难免惹来各种吃软饭的非议。

这对于自尊心甚是强烈的凌枫来说,那是万万不能接受的。

稍微收拾了一下心情,凌枫起床了,今天他要陪郝敏谈一个项目。

郝敏带了二十三个人来房安网,加上杨可留下的十个人,现在房安网整个新房部有三十三人,这一份实力已经不小了。

新房要做业绩,必须要有独家项目,也就是进驻售楼部的全案项目。光是做一级代理,做渠道是不赚钱的。做总代,做全案,然后把新房项目签一级代理,一级代理再找二级分销上客,这样才真正赚钱。

能赚钱的事情肯定都不容易,何况拿下一个新房项目,如果操作得好的,除了开发商给的佣金,如果市场好或者项目卖点特别强的还可以赚溢价。往往一个新房项目,少则赚个两三百万,多则赚个五六百,甚至七八百也是常有的事。

房安网刚刚成立,在二手圈子里面有些名气,但是在新房市场是没什么名气的。开发商要找全案,有点实力的一般都会优先找国内顶级的代理商,比如中原,比如世联行。小开发商,或者项目不大的,那也会优先找本地最大的代理商,比如美鑫地产。

如果房安网去谈项目,现在是接不到项目的。开发商的资金链一般都比较紧张,万一找的代理卖不出房,或者卖房去化的速率太慢,影响回款的速度,开发商可是要跳楼的。

全案项目,开发商一般都要求代理商要打保证金,根据项目不同,保证金从50万到500万不等。如果协议期内完不成销售任务,销售佣金将会扣除个20%左右,甚至有时候保证金都要被没收。

当然了,牛逼的代理商是不需要交保证金的。反而是开发商,把售楼部搞得漂漂亮亮的,样板房装修得富丽堂皇的,总之就是将最好的硬件设施提供给代理商。

原因嘛,也很简单!优秀的代理商能出货,根据项目定位不一样,代理商会制定出不同的营销方案,有时候一个项目,一开盘就能售罄。

房安网在新房市场目前没有名气,也没有这个实力。但是郝敏有这个名气,也有这个实力。

开发商是认公司,但是开发商也认人。

郝敏在H市的新房市场摸爬滚打了七八年,那口碑跟金子似的闪闪发亮。

有郝敏操盘的项目不愁卖,这是H市新房圈子里,所有楼盘的项目总,营销总的共识。

本来谈项目,郝敏一个人去就行,开发商也认她。但是新房项目猫腻多,往往项目都会对某个代理商的新房负责人会有私底下返点什么的,为了避嫌,郝敏决定让凌枫一起参加洽谈。

约了十点钟在项目的售楼部洽谈,一起参与的有项目总,营销总,渠道总,房安网这不是则是凌枫跟郝敏。

项目的名字叫冠山海,是一个海景项目,位处H市的西海岸。16年的西海岸,彼时还没怎么开发,到处一片荒凉,周边配套都还没有,但是有一个传言,那就是全市最好的小学一小,以及最好的初高中实验中学,可能要在项目附近建分校,如果传言属实那么冠山海就是它们的学区房。

,能给全案代理大概1500万左右的纯利润。

这么大一块肥肉,可想而知,有多少代理商像是传言肯定不是空穴来风,近期就有不少公务员,或者事业单位的上班族频繁找人打听项目什么时候开盘。

这个项目很多代理商都在虎视眈眈,按照项目的体量,总共二十栋楼,分一二三期开发。第一期已经是现房,总共有五栋楼,约莫600套房源可销售,按照15000元/平的均价,再乘以平均单套面积85平,那么总货值是7.65亿。

开发商给全案的佣金点位是4个点,全案又要最少给出3.5个点给一级代理。也就是7.65亿的货值,全案只留0.5%也有382.5万的佣金。

减去全案的销售人员的工资提成支出,最少也还剩个200万左右的纯利润。

如果万一卖的火,有溢价的话,那么这一个项目,第一期的纯利润估计就有500万以上。还不说后面还有第二,第三期呢!

保守预估,整个冠山海三期项目全部销售完毕将会最少有1500万左右的纯利润。如此赚钱的一个项目,H市,甚至是整个H省的代理商们,就如飞蛾扑火一

样,整天就想着如何公关开发商——江山地产,公关项目总,营销总,以及渠道总。

其实冠山海自己也有营销总,搭建一支营销团队完全没有问题。配合渠道总到外面签一级代理,项目应该也不愁卖。

冠山海最终没有选择自己销售而是要找代理商,只有一个原因,那就是江山地产极度缺钱。他们另外有一个千亩大盘——三千海,马上就要进入到封顶阶段,在H省的所有财力人力物力,都要抽调到三千海。

为了配合三千海的封顶销售,江山地产这才选择代理商进驻冠山海。

摆明能赚钱的项目,江山地产定的条件非常苛刻——保证金500万,全案一个月一签,如果在当月完不成销售任务,则次月出局,另一家进驻。

同时完不成销售任务的代理商,其已销售的佣金,扣除20%,只发80%。

如完成销售任务,则全案代理时间自动顺延一个月,另外开发商额外再奖励全案的代理商现金50万。

这次冠山海挑选的代理商有三家,一是全H省门店最多,人员最多的美鑫地产,第二是精耕H市将近十多年的全案策划代理机构——信联行,第三就是郝敏所在的房安网。

冠山海已经在前两天分别跟美鑫地产,信联行的新房负责人洽谈过了。他们对美鑫地产比较满意,因为冠山海定位是刚需楼盘,购买主力预估是本地人居多。因此在H省,乃至H市都是门店最多,员工最多的美鑫地产就有想当大的优势。

郝敏名气虽大,不过房安网确实刚成立不久,谁都不知道他们在新房的实力如何。郝敏的个人能力最强,没有一个强有力的平台支持,冠山海估计也不会选她。

在冠山海的项目总李海,营销总马明贵,渠道总刘丰看来,今天跟郝敏的见面,应该是走一个过场而已。

但他们三人看到凌枫时,这种感觉就更明显了。

凌枫太嫩了,不光是他的年龄,甚至是他的个人履历,特别是在代理行业的从业时间,都太短太不起眼了。

看到李海,马明贵,刘丰三人看凌枫的眼神,全都是掩饰不住的轻视,郝敏不禁有点懊悔。早知道这样,不带凌枫来好了。拿不拿得下项目另外说,起码不能让别人小看了自己的老板,免受这种被人轻视的侮辱。

对李海三人轻视的态度,凌枫却无所谓。这有什么,自己确实是嫩嘛,公司不大,名气不足的时候,凭啥让人高看两眼?

“李总,马总,刘总!冠山海这个项目,给我十五天的时间,如果不能清盘一半,我们佣金不要!”凌枫想要赌一把,反正自己优势不足的时候,如果条件跟别人一样,凭什么要让别人把项目给自己?

“凌总!”郝敏有点惊讶,凌枫这个条件无疑是自杀,十五天销售300套?按照郝敏的预估,能卖30套就不错了。

现在整个H市新房市场,均价大概是在12000左右。好一点的学区房,能去到15000。冠山海位处西海岸,在H市的地理位置上来看,属于郊区。

郊区的新房,价格顶多一万出头就算贵的了。

冠山海15000,那就是超出市场价整整50%了。虽然

有传言,一小,实验中学将会在冠山海建分校,但那毕竟只是传言,并没有任何文件落实。

仅靠一个传言,就能比均价高出50%,万一传言落空呢?所以说,冠山海的销售难度还是有很大的。

现在凌枫既然敢说出半个月清盘一半,郝敏还真的不知道凌枫的自信是从哪里来的?想要提醒他,当着李海等人的面,又不好给自己老板下面子。

不提醒嘛,又怕惹来李海等人的笑话。

果然,李海哈哈一笑,说:“凌总!你当这是卖菜呢!”

“十五天清盘一半,你真敢承诺,那我们保证金也不用你交了!”马明贵也是满脸嘲讽的神色,真的,如果房安网能半月清盘一半,那么整个项目估计也就一个半月肯定都能卖完。这个保证金还有打的必要吗?开发商看的是回款的速度,而不是代理商能交多少保证金。

区区五百万保证金,也不过四五套房的事。如果回款够快,开发商还真的不在乎代理商交不交保证金。前提是你怎么来保证这个回款速度?

“君子无戏言!”刘丰冷笑着问,“凌总!牛逼吹破天也不犯法,如果15天完不成300套的销量,可不是不要佣金的问题哦?你能不能提供什么来担保?”

“可以,但有一个问题,项目到底谁说了算?”凌枫问道。

马明贵,刘丰都转头看向李海,他是项目的总负责人,马明贵,刘丰只不过是这个项目负责销售的,相当于是配合他的。所以项目,李海有一锤定音的权力。

“那请李总,我们到边上说话!”凌枫起身,示意李海跟着他到旁边说话。

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